Brief verborgen gebreken

• Heb je verborgen gebreken ontdekt?
• Stel dan de verkoper aansprakelijk voor gebreken
• Maak zelf een brief verborgen gebreken

Wat zijn verborgen gebreken?

Als we spreken van ‘verborgen gebreken’, dan gaat dat bijna altijd over de aankoop van een huis. Als je tijdens het gebruik van de woning gebreken ontdekt die tijdens de koop niet bij jou bekend waren, dan kun je in sommige omstandigheden de vorige eigenaar verplichten die op te (laten) lossen op diens kosten.

Wanneer is er sprake van verborgen gebreken?

Gebreken aan een woning zijn alleen verborgen gebreken als ze een gewoon gebruik van de woning in de weg staan en tijdens de koop niet bekend of zichtbaar waren.

Wat zijn voorbeelden van verborgen gebreken?

• Verregaande houtrot in de dakbalken
• Ernstige verzakkingen
• Een defecte riolering

Het is niet noodzakelijk dat de vorige eigenaar (de verkoper) ze bewust verzwegen heeft tijdens de bezichtigingen. Zelfs als die er niet van op de hoogte was, kun je de verkoper aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. Je hebt tenslotte iets gekocht dat ondeugdelijk is voor normaal gebruik.

Verborgen gebreken als dwaling

Het kan natuurlijk ook gaan om gebreken die de verkoper wél had kunnen weten. Denk aan problemen met de afwatering, lekkages, verzakkingen of ongedierte. Als de verkoper dit soort defecten willens en wetens verzwegen heeft, spreken we ook wel van ‘bewust verborgen gebreken’ of van ‘dwaling’. Dat is op zich al voldoende reden om een verkoopovereenkomst ongedaan te maken of schadevergoeding te vragen.

Welke gebreken zijn géén verborgen gebreken?

De gebreken aan het huis moeten zodanig verborgen zijn dat je ze als koper ook niet had kunnen opmerken. Je hebt namelijk wel een onderzoeksplicht. Tijdens de bezichtiging moet je de woning kritisch beschouwen en vragen stellen over alle facetten van het pand. Als er bijvoorbeeld grote kringen in het plafond van een zolderkamer zitten, kun je niet een maand na de koop gaan klagen dat er kringen in het plafond zitten. Die had je kunnen opmerken. Zelfs een eventuele lekkage aan het dak kan dan geen ‘verborgen gebrek’ zijn. Je had ernaar kunnen vragen bij het zien van de vochtkringen.

Verborgen gebreken en ouderdomsclausule

De verkoper wil na de koop liever niet alsnog geconfronteerd worden met extra kosten. Daarom nemen makelaars en notarissen vaak een zogenoemde ‘ouderdomsclausule’ op in het koopcontract. Daarin staat dan iets als ‘Het onroerend goed wordt verkocht in de actuele staat van onderhoud met alle zichtbare en onzichtbare tekortkomingen waarvan de verkoper zich niet bewust is’. Als je een koopcontract met deze clausule tekent, kun je je dus alleen beroepen op ‘verborgen gebreken’ als je kunt aantonen dat de verkoper hiervan wél op de hoogte was.

Wat is een wettelijke termijn voor verborgen gebreken?

Er is geen wettelijke termijn waarbinnen je de verkoper aansprakelijk moet stellen voor verborgen gebreken. Het ene gebrek is ook minder makkelijk te ontdekken dan het andere. Een garagedeur die niet sluit zul je sneller opmerken dan houtrot achter geïsoleerde plafonds. Gewoonlijk gaat de wetgever uit van een verborgen-gebrekentermijn van 60 dagen. Maar afhankelijk van de aard van het probleem kan dat ook een langere termijn zijn. Hoe dan ook is het belangrijk dat je direct na het ontdekken van het gebrek de verkoper op de hoogte stelt.

Verkoper aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken

Heb je verborgen gebreken geconstateerd? Vraag dan de verkoper schriftelijk om die te (laten) verhelpen.

Hoe werkt het?

Start de vragenlijst. Beantwoord de vragen. Je krijgt daarbij uitleg. Aan de hand van jouw antwoorden krijg je een brief verborgen gebreken op maat.